Umowa najmu okazjonalnego to rodzaj umowy najmu mieszkania, który został wprowadzony w Polsce w celu zwiększenia ochrony praw właścicieli nieruchomości. Umowa najmu okazjonalnego daje większe gwarancje szybkiego odzyskania nieruchomości w przypadku problemów z najemcą. Najemca podpisujący umowę najmu okazjonalnego, musi wskazać adres, pod który może zostać przeniesiony w razie konieczności eksmisji. Pozwala to na przyspieszenie procedury eksmisji, chroniąc tym samym interesy wynajmującego. Umowa najmu okazjonalnego na przestrzeni ostatnich lat zyskała na popularności i winna utrzymywać swoją pozycję, chociażby dlatego że nic lepiej zabezpieczającego wynajmującego na tę chwilę nie wymyślono. Dobrze przygotowana umowa najmu okazjonalnego, zawierająca wymagane prawem postanowienia tak jak wzór umowy najmu okazjonalnego jest skutecznym narzędziem odzyskania kontroli nad nieruchomością przez wynajmującego.

Warto skorzystać z umowy najmu okazjonalnego w następujących sytuacjach:

1. Chęć uniknięcia problemów z eksmisją: Z założenia proces o eksmisję jest procesem długotrwałym. Umowa najmu okazjonalnego, a wraz z nią złożone oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu w formie aktu notarialnego pozwalają na przyśpieszenie i uproszczenie procedury eksmisyjnej.
2. Ograniczone zaufanie do potencjalnego najemcy: Jeśli wynajmujący ma wątpliwości co do wiarygodności najemcy lub jego zdolności do terminowego płacenia czynszu, umowa najmu okazjonalnego daje większe bezpieczeństwo prawne, aczkolwiek w takiej sytuacja już na samym początku warto zastanowić się czy zawierać jakąkolwiek umowę najmu z najemcą, do którego mamy ograniczone zaufanie.
3. Krótkoterminowy najem: Umowa ta jest często wybierana w przypadku wynajmu na krótki okres czasu, gdzie wynajmujący chce mieć pewność, że po upływie określonego terminu będzie mógł łatwo odzyskać swoją nieruchomość.
4. Zabezpieczenie przed niepewnymi najemcami: Najem okazjonalny wymaga od najemcy podania adresu, pod który będzie mógł być eksmitowany, co daje dodatkowe zabezpieczenie wynajmującemu.
5. Ochrona przed nadużyciami: Umowa najmu okazjonalnego ma zabezpieczyć właścicieli przed najemcami, którzy mogą nadużywać standardowej ochrony prawnej przysługującej lokatorom i unikać eksmisji pomimo istotnych naruszeń umowy.

Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, najemca musi złożyć oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu. Oświadczenie to musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego. Właściciel nieruchomości otrzymuje dzięki temu tytuł egzekucyjny, który wymaga jedynie nadania klauzuli wykonalności przez sąd. Tytuł egzekucyjny staje się tytułem wykonawczym, który następnie uprawnia do złożenia wniosku o wszczęcie i prowadzenie postępowania egzekucyjnego.

Umowa najmu okazjonalnego, w tym wzór umowy najmu okazjonalnego może być korzystnym rozwiązaniem dla osób, które cenią sobie pewność i bezpieczeństwo prawne przy wynajmowaniu swojej nieruchomości. Jednak należy pamiętać, że tego typu umowa może być mniej atrakcyjna dla potencjalnych najemców, którzy mogą być niechętni do podpisania oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Co dokładnie daje nam umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawieraną na czas oznaczony. Najczęściej spotykanymi w obrocie prawnym umowami najmu okazjonalnego są umowy zawierana na czas jednego roku, rzadziej umowy najmu okazjonalnego na dwa lata. Umowa najmu okazjonalnego nie może zostać zawarta na okres dłuższy niż 10 lat.

Do podstawowych elementów umowy najmu okazjonalnego należą:

1. Strony umowy: Umowa najmu okazjonalnego musi zawierać informacje dotyczące wynajmującego (wynajmującego nieruchomość) oraz najemcy (osoby, która wynajmuje nieruchomość). Podstawowymi danymi identyfikującymi strony są imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, numer dowodu osobistego oraz numer PESEL.
2. Opis nieruchomości: Dokładny opis nieruchomości, która jest przedmiotem umowy, powinien być zawarty w umowie. To obejmuje adres nieruchomości, powierzchnię, numer mieszkania, liczbę i nazwy pomieszczeń.
3. Okres najmu: W umowie najmu okazjonalnego należy wskazać datę rozpoczęcia i zakończenia umowy najmu oraz okres na jaki została zawarta, przykładowo rok, dwa lata, maksymalnie 10 lat.
4. Czynsz: Umowa musi określać wysokość czynszu oraz terminy jego płatności, jak również sposób, w jaki należy dokonywać płatności tj. przelewem bankowym czy gotówką. W treści umowy należy rozdzielić czynsz od innych opłat eksploatacyjnych, opłat za energię elektryczną, internet czy TV. Precyzyjny podział, który jest niezbędny również ze względów podatkowych, można znaleźć we wzorze umowy najmu okazjonalnego.
5. Warunki rozwiązania umowy: Umowa powinna zawierać informacje dotyczące warunków, na jakich można ją rozwiązać. Jest to jedno z trudniejszych postanowień umowy najmu okazjonalnego, ponieważ błędne postanowienia co do możliwości wypowiedzenia umowy mogą skutkować sporami sądowymi i niemożliwością skorzystania z oświadczenia o poddaniu się egzekucji, którego głównym celem jest przyśpieszenie postępowania eksmisyjnego. Wzór umowy najmu okazjonalnego przygotowany przez doświadczonego radcę prawnego zawiera wszelkie postanowienia dotyczące wypowiedzenia umowy najmu, które są zgodne z postanowieniami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, a ich zastosowanie nie powinno stanowić podstawy do podważenia przez najemcę złożonego przez wynajmującego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego.
6. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji: Do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu. Oświadczenie podobnie jak złożenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego jest podstawowym elementem nadającym umowie walor umowy najmu okazjonalnego.
7. Postanowienia dodatkowe: Umowa może zawierać dodatkowe ustalenia dotyczące obowiązków wynajmującego i najemcy, zwierząt domowych, zakazu palenia, opłat za ewentualne szkody w nieruchomości itp.
8. Ustalenia dotyczące zwrotu kaucji: Jeśli została pobrana kaucja, umowa powinna określać warunki jej zwrotu po zakończeniu najmu, w tym ewentualne potrącenia z tytułu zaległych płatności lub szkód w nieruchomości. Istotą kaucji jest zabezpieczenie w pierwszej kolejności szkód w lokalu, dopiero potem pokrycie zaległości w płatnościach. Kaucja powinna być zwrócona najemcy w terminie miesiąca po dokonaniu przez wynajmującego rozliczeń.
9. Załączniki: W przypadku umowy najmu okazjonalnego niezwykle ważne są załącznik, których treść można znaleźć we wzorze umowy najmu okazjonalnego. Niezbędnymi załącznikami są następujące oświadczenia: oświadczenie najemcy, w którym najemca poddała się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokal będącego przedmiotem umowy najmu okazjonalnego, w terminie wskazanym w żądaniu, oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu oraz oświadczenie najemcy, w którym wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Zasadne jest również załączenie protokołu zdawczo- odbiorczego lokalu oraz regulaminu porządku domowego, jeśli został uchwalony i jest w posiadaniu wynajmującego.

Kiedy warto skorzystać z umowy najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego może być korzystna zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy w określonych sytuacjach. Oto kilka przypadków, w których ten rodzaj umowy może być rozważany:

Dla wynajmującego:

1. Krótkotrwałe wynajmy: Jeśli wynajmujący chce wynająć nieruchomość na krótki okres, na przykład na kilka miesięcy, umowa najmu okazjonalnego jest bardziej odpowiednia niż umowa najmu na czas nieokreślony.
2. Wynajem na próbę: Jeśli wynajmujący chce przetestować, czy rzeczywiście chce wynajmować nieruchomość, czy poradzi sobie w relacjach z najemcami, chce zweryfikować czy jest to dla niech sposób na wykorzystywanie tej nieruchomości i pozyskiwanie dodatkowego wynagrodzenia.
3. Nieruchomość na sprzedaż: Jeśli wynajmujący planuje sprzedać nieruchomość, ale chce jednocześnie wynajmować ją do czasu znalezienia kupca, umowa najmu okazjonalnego pozwala na tymczasowe oddanie nieruchomości w najem.

Dla najemcy:

1. Krótkotrwałe zobowiązania: Jeśli najemca potrzebuje mieszkania na krótki okres, na przykład podczas wykonywania krótkotrwałej pracy w innym mieście, pracuje na kontrakcie na określony czas lub na studiach.
2. Eksploracja rynku: Osoby, które planują przeprowadzkę do nowego miasta lub regionu, mogą skorzystać z umowy najmu okazjonalnego jako tymczasowego rozwiązania, podczas gdy szukają stałego mieszkania.
3. Unikanie długoterminowych zobowiązań: Umowa najmu okazjonalnego daje najemcy możliwość uniknięcia długoterminowych zobowiązań, co może być korzystne w przypadku niepewnej sytuacji finansowej lub życiowej.

Podsumowując

Umowa najmu okazjonalnego jest szczególnie przydatna dla właścicieli, którzy chcą zminimalizować ryzyko związane z trudnościami w odzyskaniu posiadania lokalu w razie problemów z najemcą. Należy jednak pamiętać, że tego rodzaju umowy mogą być mniej atrakcyjne dla najemców, albowiem wymagane jest sporządzenie aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji, co wiąże się z dodatkowymi kosztami oraz nie zawsze najemca może wskazać lokalu, do którego mógłby się wyprowadzić.